最新单项资产评估报告完整版

2018-03-30 资产评估报告

  资产评估报告是评估机构完成评估工作后出具的具有公正性的结论报告,该报告经过国有资产管理部门或有关主管部门确认后生效。以下为大家分享的是最新单项资产评估报告范文,希望对大家有所帮助。

  XXXX科技股份有限公司:

  XX资产评估有限责任公司接受贵公司共同委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,采用收益法,按照必要的评估程序,对XXXX科技股份有限公司拟转让的XX天财酒店大厦(包括 A 区和 C 区)资产在 20XX 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

  一、委托方、产权持有者及业务约定书约定的其他评估报告使用者

  本次评估的委托方和产权持有者为XXXX科技股份有限公司。

  (一) 委托方及产权持有者简介

  企业名称:XXXX科技股份有限公司

  住所:XX新产业园区华苑产业区华天道 3 号

  法定代表人:杜克荣

  注册资本:40,281.84 万元

  实收资本:40,281.84 万元

  企业性质:股份有限公司(上市)

  成立时间:1997.09.16

  主要经营范围:计算机软件、硬件、信息系统集成、信息处理与服务;光机电一体化;仪器仪表、计算机及外围设备、文化办公用机械;家用电器、家用电子产品;计算机修理;安全技术防范工程设计、施工、维修;自有房屋出租业务;保安监控、防盗器材生XX资产评估有限责任公司生产与销售;无线通信终端设备经销、计算机知识培训;经营本企业自产产品及技术的出口业务;经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务(国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品除外);经营进料加工和“三来一补”业务、纸张批发与零售;机械、电器及制冷设备的安装、施工、智能建筑(系统集成其中消防系统除外)、有线电视系统设计安装;商品房销售代理;房地产信息咨询;自营和代理各类商品和技术的进出口(国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外);通信用光纤、光缆生产及销售;物业管理及相关服务;停车服务(以上经营范围涉及行业许可的凭许可证件、在有效期内经营,国家有专项专营规定的按规定办理。

  企业简介:XXXX科技股份有限公司(简称“XX科技”) 前身为成立于 1997 年 9 月 16 日的XX天大天财股份有限公司,2006年 1 月 16 日,公司名称变更为XXXX科技股份有限公司,公司股票简称变更为"XX科技",证券代码仍然为 000836,目前公司主营计算机软件、硬件、信息系统集成、信息处理与服务等业务。

  (二) 业务约定书约定的其他评估报告使用者

  本评估报告仅供委托方、与经济行为相关的产权持有者、政府审批部门及行业协会等使用,不得被其他任何第三方使用或依赖。

  二、评估目的

  XXXX科技股份有限公司拟转让XX天财酒店大厦(包括 A 区和 C 区)资产,因此需对XXXX科技股份有限公司拟转让的XX天财酒店大厦(包括 A 区和 C 区)资产进行评估,为上述评估目的提供价值参考依据。

  三、评估对象和评估范围

  (一)评估对象

  根据评估目的,评估对象是XX天财酒店大厦(包括 A 区和 C 区)资产价值。

  (二)评估范围

  评估范围是XX天财酒店大厦(包括 A 区和 C 区)。包括:固定资产、无形资产等,总账面价值为 10255.65 万元,固定资产账面净值为 9139.36 万元,其中房屋建筑物账面净值 8592.51 万元,机器设备账面净值 546.85 万元;土地使用权账面价值为 1116.29 万元。

  委托评估对象和评估范围与评估目的涉及的评估对象和评估范围一致。

  四、价值类型及其定义

  根据评估目的,确定评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

  五、评估基准日

  评估基准日是 20XX 年 9 月 30 日。

  评估基准日由委托方确定。

  六、评估依据

  (一)行为依据

  依据XXXX科技股份有限公司第六届董事会第五十一次会议决议,XXXX科技股份有限公司将持有的XX滨海高新区华苑产业区榕苑路 1 号天财软件大厦 A 区和 C 区的房产及相应土地使用权(又称“XX天财酒店大厦”,房地产权证号:房地证津字第 116031301873号)按照 20XX 年 9 月 30 日资产评估值转让给XXXX天财酒店有限公司。

  (二)法律法规依据

  1.《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过);

  2.《中华人民共和国证券法》(2014 年 8 月 31 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改<中华人民共和国保险法>等五部法律的决定》第三次修正);

  3.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);

  4.《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过);

  5.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2006 年 12 月30 日国务院第 163 次常务会议通过);

  6.《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20 号);

  7.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014);

  8.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014);

  9.《房地产估价规范》(GB/T50291-20XX)。

  (三)评估准则依据

  1.《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20 号);

  2.《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20 号);

  3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号);

  4.《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号);

  5.《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189 号);

  6.《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号);

  7.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);

  8.《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号);

  9.《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230 号);

  10.《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230 号);

  11.《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248号)。

  (四)权属依据

  1.房地产权证;

  2.其他有关产权证明。

  (五)取价依据

  1.《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》(计价格[1999]1283 号);

  2.《国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》(计价格[2002]10 号);

  3.《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125 号);

  4.《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》(计价格[2002]1980 号);

  5.《财政部关于印发<基本建设财务管理若干规定>的通知》(财建[2002]394 号);

  6.《国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知》(发改价格[2007]670 号);

  7.评估基准日银行存贷款基准利率;

  8.《房屋完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]第 678 号);

  9.企业提供的相关工程预决算资料;

  10.企业与相关单位签订的工程承发包合同;

  11.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料;

  12.与此次资产评估有关的其他资料。

  (六)其他参考依据

  1.产权持有者提供的资产清单和评估申报表;

  2.XX资产评估有限责任公司信息库。

  七、评估方法

  根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,鉴于待评估房屋建筑物目前处于出租使用状态,租金水平较易获取,本次评估采用收益法测算该酒店大厦的房产价值。收益法是求取估价对象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

  其基本公式为:

  t

  ai a 1

  V= 1

  i 1 (1 r ) r (1 r ) (1 r ) nt

  i t

  式中:V—收益价格(元);

  ai—第 i 年的房地产净收益;

  a—第 t 年以后无变化的房地产年净收益;

  r—房地产还原利率;

  t—纯收益有变化的年限;

  n—未来可获收益年期。

  该公式适用于当 t 年以前(含第 t 年)纯收益有变化,其值为 ai;

  t 年以后纯收益无变化,其值为 a,还原利率 r 每年不变且大于零;未来可获收益年限为 n 年时的情况。

  八、评估程序实施过程和情况

  评估人员于 20XX 年 10 月 12 日至 20XX 年 12 月 3 日对评估对象涉及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下:

  (一)接受委托

  20XX 年 10 月 12 日,我公司与委托方就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项,以及各方的权利、义务等达成协议,并与委托方协商拟定了相应的评估计划。

  (二)前期准备

  1.拟定评估计划

  针对本项目实际情况和资产分布的情况,制定了资产评估现场工作计划

  2.组建评估团队

  3.实施项目培训

  (1)对产权持有单位人员培训

  为使产权持有单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作,确保评估申报材料的质量,我公司准备了企业培训材料,对产权持有单位相关人员进行了培训,并派专人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答。

  (2)对评估人员培训

  为了保证评估项目的质量和提高工作效率,贯彻落实拟定的资产评估工作计划,我公司对项目团队成员讲解了项目的背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。

  (三)现场调查

  评估人员于 20XX 年 10 月 13 日至 20XX 年 10 月 25 日对评估对象涉及的资产进行了必要的清查核实。

  1.指导产权持有者填表和准备应向评估机构提供的资料评估人员指导产权持有者的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报,同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。

  2.初步审查和完善产权持有者填报的资产评估申报表

  评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详细状况,然后仔细审查各类“资产评估申报表”,检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查“资产评估申报表”有无漏项等,同时反馈给产权持有者对“资产评估申报表”进行完善。

  3.现场实地勘查

  根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在产权持有者相关人员的配合下,按照资产评估准则的'相关规定,对各项资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的勘查方法。

  4.补充、修改和完善资产评估申报表

  评估人员根据现场实地勘查结果,并和产权持有者相关人员充分沟通,进一步完善“资产评估申报表”,以做到:账、表、实相符。

  5.查验产权证明文件资料

  评估人员对纳入评估范围的车辆等资产的产权证明文件资料进行查验。

  (四)资料收集

  评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,包括直接从市场等渠道独立获取的资料,从委托方等相关当事方获取的资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料,并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据。

  (五)评定估算

  评估人员针对各类资产的具体情况,根据选用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总,撰写并形成评估报告草稿。

  (六)内部审核

  根据我公司评估业务流程管理办法规定,项目负责人在完成评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后,形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见,根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。

  九、评估假设

  本评估报告分析估算采用的假设条件如下:

  1. 假设评估基准日后国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化;

  2. 假设评估基准日后有关的国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化;

  3. 假设评估基准日后有关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等无重大变化;

  4. 假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响。

  5. 委估设备类资产将按现行用途在原地继续使用;

  本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立,当上述假设条件发生较大变化时,签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任

  十、评估结论

  根据国家有关资产评估的规定,按照必要的评估程序,评估人员对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证,本次采用收益法对XXXX科技股份有限公司拟转让的XX天财酒店大厦(包括 A区和 C 区)资产在评估基准日 20XX 年 09 月 30 日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作,得出如下评估结论:

  评估基准日评估范围内的总资产账面价值为 10,255.65 万元,评估价值为 42,575.30 万元,增值额为 32,319.65 万元,增值率为3XX.14%。

  十一、特别事项说明

  评估基准日,本次的评估对象XX天财酒店大厦(包括 A 区和 C区)已设立抵押。抵押情况如下:

  抵押房产证号 最高抵押金额 房地产抵押时间 抵押银行房地证津字第26000 万元 2009.03.30-2017.03.29 XX农村合作银行科兴支行1XX031301873 号房地证津字第 XX农村商业银行股份有限公司高新区支行6500 万元 2012.06.XX-2017.06141XX031301873 号

  十二、评估报告使用限制说明

  (一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;

  (二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用;

  (三)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体,需评估机构审阅相关内容,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外;

  (四)本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章后方可正式使用;

  (五)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的评估目的有效,评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。

  十三、评估报告日

  本评估报告提出日期为 20XX 年 12 月 3 日。

  法定代表人:

  注册资产评估师: 注册资产评估师:

  XX资产评估有限责任公司

  二零一X年十二月三日

  评估报告附件

  附件一、经济行为文件;

  附件二、委托方即产权持有者法人营业执照复印件;

  附件三、评估对象涉及的主要权属证明资料;

  附件四、委托方和相关当事方的承诺函;

  附件五、签字注册资产评估师的承诺函;

  附件六、XX资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件;

  附件七、XX资产评估有限责任公司证券业资质证书复印件;

  附件八、XX资产评估有限责任公司营业执照副本复印件;

  附件九、XX资产评估有限责任公司评估人员资格证书复印件。

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