整体资产评估报告(2)

2022-05-28 资产评估报告

  八、评估程序实施过程和情况

  根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则,依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求,按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项,某某国际资产评估(武汉)有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核,按被评估企业提交的资产清单,对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对,进行了必要的市场调查和交易价格的比较,以财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下:

  1、接受委托及准备阶段

  (1)某某国际资产评估(武汉)有限公司于 2013 年 5 月接受委托方的委托,从事本资产评估项目。在接受委托后,某某国际资产评估(武汉)有限公司即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。

  (2)根据委托评估资产的特点,有针对性地布置资产评估申报明细表,并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等,对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训,填写资产评估清查表和各类调查表。

  (3)评估方案的设计

  依据了解资产的特点,制定评估实施计划,确定评估人员,组成资产评估现场工作小组。

  (4)评估资料的准备

  (5)收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件、收益成本的资料等。

  该阶段工作时间为 2013 年 6 月 11 日-6 月 13 日。

  2、现场清查阶段

  (1)评估对象真实性和合法性的查证

  根据委托方及被评估企业提供的评估申报明细,评估人员针对实物资产进行查证,收集了相关资产权属及其他资料,对其真实性及权属进行了核实,以确认资产的真实准确。

  (2)资产实际使用状态的调查及市场前景等情况的调查

  资产实际状态主要为调查房屋建筑物实体状况。在资产占有单位管理人员的配合下现场实地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用状况。在调查的基础上完善重要调查表。

  (3)企业收入、成本等生产经营情况的调查

  收集相关单位以前年度财务资料,对涉及房产的各损益项目进行测算分析;通过访谈等方式调查各项业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋势,收集分析被评估企业提供的技术资料和用户资料,通过收集相关信息,对被评估企业各项业务的市场环境、未来所面临的竞争、发展趋势等进行分析和预测。为编制房产收益预测作准备。

  该阶段的工作时间为 2013 年 6 月 11 日-6 月 13 日。

  3、评定估算及综合处理阶段

  (1)评估结果的确定

  依据某某国际资产评估(武汉)有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及通过必要的市场调查和测算,确定委托评估资产的评估结果。

  (2)评估结果的分析和评估报告的撰写

  按照某某国际资产评估(武汉)有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按某某国际资产评估(武汉)有限公司规定程序进行三级复核,经签字注册资产评估师最后复核无误后,由项目组完成并提交报告。

  (3)工作底稿的整理归档

  九、评估假设

  市场法假设

  1、交易假设:假定所有待评估资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

  2、公开市场假设:公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件,是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场,在这个市场上,买方和卖方的地位平等,都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

  3、持续使用假设:持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态,其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下,没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件,其评估结果的使用范围受到限制。

  收益法假设

  本次评估的未来收益预测是根据资产占有单位目前房地产经营情况及各项经济指标,并考虑了房地产市场今后的发展情况,遵循了国家现行法律、法规和相关制度的有关规定,本着求实、稳健的原则编制的。房地产收益的预测是建立在下列条件下的:

  1、被评估单位以合法、有偿方式取得房地产产权,并支付有关税费。

  2、评估对象得到最有效利用,并产生相应的房地产收益。

  3、任何有关评估对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

  4、泛海控股将依法持续性经营,并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致;

  5、有关金融信贷利率、赋税基准及税率、外汇汇率及市场行情在正常或政府既定的范围内变化;

  6、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素,造成对中化国际控股生产经营活动重大不利影响。

  7、不考虑通货膨胀的影响。

  本次评估过程中,评估人员根据资产评估的要求,部分使用的是现行的政策条款,部分是评估人员在评估时常用的行业惯例、统计参数或通用行业参数,并认定这些前提条件在评估基准日成立,当未来经济环境发生较大变化时,评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。

  十、评估结论

  资产评估结果汇总表 单位:人民币万元

  项目 账面净额 调整后账面净值 评估值 增减额 增减率%

  A B C D=C-B E=D/B

  流动资产 28,619.58 28,619.58 38,230.73 9,611.15 33.58

  长期投资 796.22 796.22 789.58 -6.64 -0.83

  固定资产 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72

  其中:在建工程

  建 筑 物

  设 备 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72

  无形资产

  其中:土地使用权

  其他资产

  资产总计 23,766.66 23,766.66 28,216.82 4,450.16 19

  流动负债 17,200.08 17,200.08 17,200.08

  长期负债

  负债总计 17,200.08 17,200.08 17,200.08

  净 资 产 6,566.58 6,566.58 15,825.72 9259.14 141.01

  采用收益法和市场法评估后,得出如下评估结论:纳入评估范围的资产账面总额 23,766.66 万元,评估价值 28,216.82 万元,增值 4,450.16 万元,增值率 19%。上述增值的原因是:自北京光彩国际公寓项目竣工以来,国内经济持续增长,房地产市场发展很快,特别是一线城市,土地、房产价格普遍上涨。处于城市中心地段的物业,增值幅度更为明显。北京光彩国际公寓项目地处北京东二环一侧黄金地段,地理位置优越,周边商业氛围浓厚,加之物业建筑品质良好,故近几年来该物业一直处于升值状态。

  十一、特别事项的说明

  以下事项可能对评估结论产生影响,敬请评估报告使用者予以重点关注。

  1、本次参评的商业房产共 7405.99 平方米,产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业,现有三家出资方,分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海国际有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议,确认应分配给中化国际控股有限公司位于北京光彩国际公寓的 7405.99 平方米商铺,但此部分房地产一直未单独办理房产证。

  2、本报告提出的评估结果是在委托方及被评估企业提供必要的资料基础上形成的,我们对委托方和被评估企业提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验,并有责任对查验的情况予以披露。但本评估报告假定被评估企业提供的所有资料客观、真实、准确、合法。因资料不真实而造成评估结果误差,本公司不承担任何责任。

  3、本评估结果是对 2013 年 5 月 31 日这一评估基准日委估资产价值的客观公允反映,本公司对这一基准日以后的委估资产价值发生的重大变化不负任何责任。发生评估基准日期后重大事项时,不能直接使用本评估结论。

  在评估基准日期后,且评估结果有效期内,若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值;若资产价格的调整方法简单、易于操作时,可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。

  4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的评估对象的市场价值,未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响,未对资产评估增值做任何纳税准备,也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响,同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

  5、本次评估结果基于本报告所陈述的有关假设基础之上,此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任,同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时,评估结果一般会失效。

  6、本次收益法评估过程中,对房屋租赁收入及其他指标的确定,是在目前被评估企业经营状况的基础上,并结合公司的发展规划、市场情况综合预测得出的,如若被评估企业的经营状况发生较大变化,导致与公司未来发展规划及相应盈利预测出现较大差异时,将对本报告收益法结果产生较大影响。

  7、本报告含有若干备查文件,备查文件系构成报告之重要组成部分,与本报告正文具有同等法律效力。

  十二、评估报告的使用限制说明

  1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有。

  2、本报告只能由评估报告书载明的评估报告使用者使用。

  3、未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果,本公司不承担任何法律责任。

  4、根据国家的有关规定,本项目评估结论的有效期限为 1 年,自评估基准日2013 年 5 月 31 日起,至 2014 年 4 月 30 日止。

  十三、评估报告日

  本报告提交日期为 2013 年 6月 16 日。

  某某国际资产评估(武汉)有限公司

  二〇一三年六月十六日

  评估机构法定代表人:

  中国注册资产评估师:

  中国注册资产评估师:

  资产评估报告附件

  1、评估的经济行为文件

  2、委托方与被评估企业的法人营业执照复印件

  3、评估对象涉及的主要权属证明资料

  4、委托方及被评估企业承诺函

  5、评估机构及签字注册资产评估师承诺函

  6、评估机构及签字注册资产评估师资质资格证明文件

  7、其他附件。