一、绪言
XX资产评估有限公司接受华光林业局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对××项目占用华光林业局林地造成森林资源资产损失及生态服务功能损失的价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施查验、市场调查与询证，对委估资产在20xx年五月二十日所表现的价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、委托方及资产占有方概况
1、委托方：××省华光林业局
2、资产占有方：××省华光林业局
3、资产占有方概况：××省华光林业局为机关法人单位，组织机构代码074226××-1;地址：××省A市华光镇。
资产占有方所处地理位置及自然条件概况：
华光林业局位于××省北部，跨越A、B两市县，局址在华光镇。其地理坐标为东经112°03′—112°12′;北纬37°43′—39°33′。南部宽阔，北部狭长，东西宽61公里，南北长93公里，全局总经营面积257,505公顷。华光林业局地处××山北麓，境内山峦重叠，岭脉相连。全林区自北向南由高变低，又渐起而复低。境内超千米的山峰有19座，最高峰为北部的光明顶，海拔高1,318米，最低点为华光镇，海拔高572米，平均海拔700米左右。境内有××江水系，××江发源于××岭北麓，注入都岭湖。
华光林业局属中温带大陆性季风气候。全年平均气温2.2℃，年积雪在205～215毫米之间，年平均降水量为630毫米，无霜期为95～120天，最大冻土深度1.8米，常年风向西北风。
华光林业局植被属于××山植物区系，植物资源丰富。常见的乔木树种有红松、云杉、臭松、落叶松、水曲柳、胡桃楸、黄菠萝、椴树、蒙古栎、榆树、色树、枫桦、白桦、杨树等。林下灌木主要有毛榛、忍冬、胡枝子、珍珠梅、绣线菊、粉枝柳、悬钩子、刺五加等;林下草本植物主要有莎草、苔草、蕨类、木贼、大叶樟、小叶樟、蚊子草、蒿类、轮叶王孙等;藤本植物主要有山葡萄、狗枣子、木通、五味子等。
该地区土壤主要为暗棕壤，占70.8%，其次是白桨土，占16.2%，草甸土占5.4%，泥炭土、沼泽土及其它种类土壤占7.6%。
华光林业局地处××山脚下，与××山国家自然保护区临近，野生动物种类、数量繁多。主要野生动物有棕熊、黑熊、野猪、马鹿、狍、紫貂、獾、花尾榛鸡等。
××项目所占用华光林业局林地共150公顷，全部为防护林。
4、项目背景
××项目系属征占生态公益林项目，项目补偿费由项目方支付。项目区预计持续五十年，故征占林地也为五十年，项目实施期间需建立相关建筑物及附属设施，项目结束后，计划将所占地归还林业系统，依据现有林龄状况估计，进行生态系统恢复时间预计至少还需四十年左右。
三、评估目的
本次评估目的为××项目所涉及占用的150公顷林地需要对资产占有方进行补偿提供价值参考依据。
本次评估目的经××人民政府批准，并获得×政复[200×]58号《××人民政府关于对××项目的批复》。
四、评估对象及范围
纳入本次资产评估范围的评估对象是××省华光林业局经营辖区内××项目占用的林地，该项目区总占地面积为150公顷，有林地林种为水源涵养林，涉及计6个林班、60个小班纳入本次资产评估范围。项目区占用的林地中共有6个优势树种，即落叶松、蒙古栎、其他阔叶树、白桦、榆树、杨树，涉及林组涵盖幼龄林、中龄林、近熟林、成熟林、过熟林，其中现有可测量蓄积共13,400立方米。
本次资产评估的范围具体包括：
1、森林资源资产的补偿价值：林木、林地、植被恢复、安置补助、林业工本费、林下经济作物及养殖收益的价值。
2、生态服务功能损失补偿价值(含生态恢复期损失补偿价值)：水源涵养能力的价值、保土保肥能力价值、固定二氧化碳释放氧气能力价值、净化大气能力价值、生物物种资源保护价值、森林景观游憩价值、森林储碳价值。
五、评估价值类型及定义
参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定，查阅了有关文件及资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：拆迁补偿价值。
拆迁补偿价值的内涵：是指评估对象根据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额。
六、评估基准日
本项目资产评估基准日为20xx年五月二十日。
七、评估原则
我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则：
(一)遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则;
(二)遵循了预期收益原则，根据对待估资产的未来生长获利能力、生态服务能力预期来确定待估资产的价值;
(三)遵循替代原则，充分考虑与待估资产存在替代性的类似资产的价格来确定其价值;
(四)遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值;
(五)遵循最高最佳使用原则，以待估资产的最高最佳使用为前提来确定其价值;
(六)遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值;
(七)评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他主体的合法权益。
八、评估依据
(一)行为依据
1、资产评估业务约定书;
2、×政复[200×]58号《××人民政府关于对××项目的批复》。
(二)法律依据
1、1991年11月16日国务院发布的《国有资产评估管理办法》(91号令);
2、1992年7月18日国家国有资产管理局发布的36号《国有资产评估管理办法实施细则》;
3、国资办发[1996]23号国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见(试行)的通知》;
4、2004年2月25日财政部印发，财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》;
5、财政部、国家林业局2006年12月25日财企[2006]529号关于印发《森林资源资产评估管理暂行规定》的通知;
6、1996年12月16日国家国有资产管理局、林业部关于发布《森林资源资产评估技术规范(试行) 》的通知;
7、中国资产评估协会2007年11月28日中评协[2007]189号关于印发《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知;
8、《中华人民共和国森林法》;
9、《中华人民共和国森林法实施条例》;
10、《中华人民共和国环境保护法》;
11、《中华人民共和国野生动物保护法》;
12、《中华人民共和国野生动物保护条例》;
13、国家林业局(2003)《森林资源规划设计调查主要技术规定》;
14、财政部、国家林业局关于印发《森林植被恢复费征收使用管理暂行办法》的通知;
15、××省占用林地砍伐林木补偿标准;
16、××省林业厅1998年颁发的《××省森林资源规划调查技术细则》;
17、××省林业厅2000年颁发的《××省森林资源规划设计调查补充规定(试行)》;
18、其他有关规定。
(三)产权、数量、质量核查及取价依据
1、资产占有方出具的国有林权证复印件;
2、公司特聘林业、生态、土壤、水保专家及核查机构出具的森林资源资产核查报告;
3、××省森林调查常用数表;
4、《××省一元立木材积表、材种出材率表》;
5、华光林业局森林资源二类调查成果;
6、中国森林生态系统定位网络观测数据;
7、评估人员收集的市场询价、参数资料记录。
九、评估方法
本次评估的目的是为××项目所涉及占用的150公顷林地需要对资产占有方进行补偿提供价值参考依据。根据本次评估的目的和评估对象的具体情况，在本次评估的过程中，采用如下评估方法：
㈠ 对于森林资源资产我们依照《森林资源资产评估技术规范(试行) 》、《森林植被恢复费征收使用管理暂行办法》及《××省占用林地砍伐林木补偿标准》的规定计算;
㈡ 占用林地砍伐林木所造成的生态服务功能损失的价值我们依照《森林资源资产评估技术规范(试行) 》的相关原则采用目前国内通用的方法进行计算。
(方法及公式见评估说明)
十、评估过程
㈠ 接受委托及准备阶段(略)
㈡ 资产核查阶段(略)
㈢ 评定估算及报告提交阶段(略)
十一、评估假设和限定条件
在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件：
(一)一般性假设和限制条件
1、除评估基准日政府已颁布和已颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法规外，假设收益期内与资产经营相关的法律、法规不发生重大变化;
2、假设评估基准日后汇率、利率、税赋、物价及通货膨胀等因素的变化不对资产收益期经营状况产生重大影响;
(二)特定假设与限制条件
1、对本次纳入评估范围内的森林资源资产不存在权属争议。
2、根据我公司现场调查后(包括与委托方、其他报告使用方的询证)，以及截止评估基准日掌握情况分析确定，纳入评估范围内的林地资产，于项目占用期满五十年后，还将归还委托方继续作为林业用地使用。
3、由委托方提供的构成本次评定估算基础资料之一的森林资源资产清单，我公司依据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》的要求，由评估师及公司特聘林业、生态、土壤、水保专家依据《森林资源规划设计调查主要技术规定》进行了资源核查，并出具了相关核查报告。经核查，以上森林资源资产清单合格率符合规定，故确认清单整体合格，可以作为资产评估的依据。
4、对于纳入本次评估范围内的林木、林地资产，在评定估算中，按项目区林木皆伐为假设前提，再依据《森林植被恢复费征收使用管理暂行办法》及《××省占用林地砍伐林木补偿标准》的规定计算。
6、养殖收益、林下经济作物收益是以评估人员调查数据，结合当地市场相关产品价格计算出各年平均收益，考虑时间价值影响后，各年平均收益折现之和即为养殖与林下经济作物损失的价值。假设项目区在未来50年使用期间养殖与林下经济作物年收益基本稳定，各年之间相差不大。
7、项目占用林地需一次性将林木采伐，占用期为五十年，即造成项目区原有林木生态服务价值中水源涵养、固土保肥、固碳释氧、净化大气、生物物种资源保护、森林景观游憩功能自采伐后未来五十年的完全缺失，而林木、林地已固碳功能则由于林木的采伐、林地用途的改变，将原有林木、土壤中固定的碳一次性排入空气中。
故我们在评定估算中，项目区林木未来五十年平均生态服务功能的测算是以评估基准日现有林木生态服务功能为基准做出的，考虑时间价值后，通过折现的方式计算出评估基准日的折现价值。而林木、林地已固碳功能，在林木采伐、林地用途改变时，一次性损失，故于评估基准日一次性计算。
8、项目区现有林木平均年龄为四十年。项目区占用林地五十年后将返还林业，但即使经过再造林等综合生态恢复措施，森林生态服务功能完全恢复到原有功能也很难。
在进行项目区生态服务价值评估时，恢复期部分损失的计算，是假设经过四十年的再造林，项目区的森林生态服务功能基本恢复到接近评估基准日的'生态服务功能水平为前提，即恢复到四十年林龄林木的森林生态服务功能，而这一恢复过程是以生态服务功能水平逐年递增，其生态服务功能价值损失逐年递减为前提的。
因此，四十年恢复期森林生态服务功能价值损失评估是在项目期末开始(即评估基准日五十年后，四十年恢复期的期初)，恢复期各年等比例递减的生态功能价值损失，考虑时间价值后，于评估基准日折现计算的结果。
10、除本报告有特别说明外，我们未考虑评估对象所涉及资产已存在的或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。
11、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见因素对资产价值的影响。
评估人员根据资产评估的规定和要求，认定以上前提条件在评估基准日时成立，当上述限定条件以及评估中遵循的评估假设等其它情况发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将会失效，评估人员不承担由此导致评估结论不合理的责任。
十二、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在20xx年五月二十日所表现的价值反映如下：
资产评估结果：23,900.55万元 (详见评估汇总表、评估明细表)。
十三、特别事项说明
1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的补偿估值意见。
2、本次评估报告的结果会受到目前科研水平、技术方法及项目区观测数据等的限制和影响。
十四、评估报告使用限制说明
1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下的补偿价值，我们没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策，特别是林业政策的变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
2、本报告之评估结论，系评估专业人员依据国家法律法规的有关规定出具的意见，依照法律法规的有关规定发生法律效力。
3、本评估结果是对20xx年五月二十日这一基准日被评估资产补偿价值的客观反映，XX资产评估有限公司对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。
4、根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年，即从资产评估基准日20xx年五月二十日起计算，至20xx年五月十九日前有效。超过一年，需重新进行资产评估。
5、本报告专为委托方及报告所列明的其他报告使用方所使用，并为本报告所列明的评估目的而作，未经本公司同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，任何机构不得转载或引用本报告部分或全部内容，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。
十五、评估报告的提出日期
本评估报告提出日期为20xx年八月十五日。
谨此报告!
法定代表人： 注册资产评估师：
北京XX资产评估有限公司 注册资产评估师：
中国·北京 森林资源资产评估专家：
20xx年八月十五日 森林资源资产评估专家：
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